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| 发表：2021/8/4 17:58:07 查看：299 回复：0 次 | |
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一想到奥体限价4万7，就有一点蹊跷。
01
时代奥城评估价4.4万元/㎡
时代奥城上架了第一套法拍房： 13幢3单元2601室，面积138.83㎡，还带一个价值40万元的车位。
阿里法拍上显示，这套房源将以455万起拍，扣掉车位以后，起拍单价只有2.98万元/㎡。
看着奥体满屏的八万、九万，冲击10万的朋友圈截图，这2.98万的起拍单价简直就像不要钱一样。
相比起拍价，更引起我注意的是，拍卖页面上显示的评估价。
居然只有649万？
扣掉评估价40万的车位，光房子的市场价只给到了609万。 算下来，评估单价居然只有4.4万元/㎡。
当年这套房子新房卖时494万，单价35612元/㎡ 。
时代奥城现在真实二手房市场价大概多少钱？
手边买房数据显示，时代奥城近期网签均价为65088元/㎡。而透明售房网显示的网签价格则是60470元/㎡。
网签价肯定会做低，但即使是按照网签均价定价，评估价总也应该给到6万元/㎡吧？
怎么突然给的评估价这么低？
今年2月法拍的一套景瑞天赋170㎡，评估价还给到了5.7万元/㎡。
这一次，4.4万元/㎡的数字到底是怎么来的？
02
法院答复：税务定向询价结果
一般情况下，法拍房的定价有四种形式。
1、跟双方当事人议价，商量一个两方都能接受的价格；
2、找专业的第三方评估公司给出评估价；
3、网络询价，法院认可的询价平台有阿里、京东、工商银行融e购三家。在这些平台能够查询到对应小区的参考价，最后取平均数；
4、定向询价，房管局或者其他政府机构直接发函询价。
我联系了法院相关负责人，他告诉我，这套房源的价格是定向询价定的，直接由税务部门给出。
虽然税务部门系统确实会有一定的数据延迟。 但时代奥城迄今为止已经有了140余套二手房成交记录，有大量网签价格可以参考。
正常情况下，二手房交易税费都是按照网签价格来计算的。
我算了一下，低于4.4万元/㎡网签的房源，还不到全部成交的六分之一。
再加上时代奥城网签基本上都是高价和低价交错成交的，怎么也不会取到一个4.4万元/㎡的平均价吧？
但仔细思考一下，税务部门给到的4.4万元/㎡，你是不是也觉得蹊跷？
比如同期上线的一套美哉美城法拍房，就是通过当事人议价定价的：98㎡跃层，市场价1100万，770万起拍。这就 显然要正常得多了。
我第一感觉是， 钱江世纪城目前新房限价4.7万元/㎡。时代奥城4.4万元/㎡的评估价，你看像不像二手房指导价？
03
二手房指导价≈新房限价？
杭州还没见到“二手房指导价”，但这一次时代奥城法拍房评估价，却引申出了一个更值得我们思考的问题：
如果杭州真的出了二手房指导价，会按照什么标准定价？跟执行了好几年的新房限价，会是什么关系？
目前为止，深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴等城市都针对二手房指导价相关的政策。
这些城市的二手房指导价，基本上也没有突破这一基本原则。
以深圳为例，自从今年2月开始，公布全市3595个住宅小区市场价。虽然深圳新房住宅供应量不大，但基本上都遵循了这一原则。
就拿去年最红的万人摇华润城润玺1期为例，新房备案均价131000元/㎡。
隔壁的大冲城市花园，二手房指导价恰好为130000元/㎡，刚好低1000元/㎡。 南山区粤海其他小区的指导价，最高的也只有132000元/㎡。
罗湖翠竹新房住宅限价98000元/㎡。周边二手房小区指导价最高的为98800元/㎡，只差800元/㎡。
如果杭州版的二手房指导价，确实与新房限价接近，我的脑海里一下子就浮现出了杭州二手房指导价地图了：
江河汇7万左右、奥体4万7左右、城东新城4万6左右、申花5万4左右、未来科技城3万5左右、勾庄3万左右、大江东2万左右......
04
政策不可能背离房住不炒
新房限价的背后逻辑是，官方认定这个板块值多少钱，比如奥体在官方眼里就值4万7，未来科技城只值3万5。
至于目前到处都是的一二手房倒挂，那官方管不着，就算奥体卖到9万，未科卖到7万，二手房定价市场说了算，你多少钱卖或多少钱买，都是市场行为。
到时站岗了，这个锅，官方可不背。
所以我认为，合理的二手房指导价，就是贴近目前的新房限价。只有这样，在官方政策语境里，才不会出现盖章签字的、鼓励大家投机打新的“利益空间”。
我们假设一下：如果奥体一带给出的二手房指导价是6万，而新房限价4万7，相当于由政府坐实了13000元/㎡的倒挂。这就是，官宣新房摇号能赚钱了吗？
想想就知道， 这与中央一再强调的房住不炒，完全背道而驰，更不符合楼市调控的正常逻辑 。
所以，如果杭州要 出台二手房指导价，大概率会像深圳等城市一样，和新房限价相差不大。
顺着这个逻辑推演下去，税务系统给出时代奥城4.4万元/㎡的评估价，也就不那么奇怪了。
一切皆以最终文件为准。
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