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稻草人小燕 等级： / 门别币：20 |
| 发表：2016-9-18 23:33:10 查看：2185 回复：11 次 | |
方立卫之祖宅交易后两村合并房屋买卖合同有效 |
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祖宅交易后两村合并，房屋买卖合同有效
胡立松（化名）一家早前从坎墩某村老家迁居宁波，户籍也相应地变更成了城镇居民户口，但坎墩老家留有的一处祖宅一直空置着。1998年，胡立松将两间半祖宅约以1.5万元的价格卖给了隔壁邻居——胡创和（化名）家。
胡立松在收到钱后，随即将祖宅的集体土地建设用地使用证交给了胡创和，但使用证上的名字一直未做变更。原来，虽然胡立松家的祖宅紧邻胡创和家的房子，但当时两家分属不同的村子，过户手续一时无法办妥。
2001年，胡立松家祖宅所在村和胡创和家所在村合并，胡创和家多次提出将祖宅过户，但事情一直没能办成。直到10多年过去，胡立松家祖宅面临拆迁，胡立松家祖宅的过户事宜变得迫在眉睫。
听闻祖宅拆迁可获得一笔可观的补偿款，胡立松有了其他想法。他以两村间集体土地不能流转，并且卖房一事妻子反对，自家兄妹也不知情为由，认为当初两家签订的协议无效，提出胡创和家归还房屋，自己则还钱并愿意另行补偿部分。
房屋买卖协议签订10多年了，一直都相安无事，现在面临拆迁的节骨眼，又要把房子收回去，胡创和当然不同意。为了这事，两家对簿公堂。
法院在审理后认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且胡创和已经是所购房产所在村村民，而法律是没有禁止农村宅基地在同村村民之间流转的，即双方签订房屋买卖协议时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，应确认双方之间的合同有效。
城镇居民购买农村房屋，房屋买卖合同无效
无独有偶。胡军（化名）在10几年前因为工作原因，将户口由农村迁到了城镇。2003年，他将无人居住的位于横河某村的两间房屋以13万余元的价格转让给了张小青（化名）。因为原来的房子已比较老旧，张小青想进行改建。在同胡军商议过后，决定以胡军的名义申请改建报批，实际则由张小青出资建造，并约定最终产权归张小青。为避免风险，双方就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等作了详细约定。
10多年过去，胡军原来所在村同样面临拆迁安置，他也想把自己的老宅拿回来。由于自己妻子的户口始终没有变动，了解到张小青和她丈夫的户籍都在古塘街道，是无权购买农村宅基地的，他便以此为由要求对方返还房产。两方互不相让、协商不成，最终胡军诉至法院。
但与胡立松、胡创和农村房屋买卖合同纠纷案结果不同的是，法院支持了胡军提出的房屋买卖合同无效请求。据悉，根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民，城镇居民购买者不能取得宅基地所有权。而王某并非所购房屋所在村的村民，系城镇居民，故其与胡军签订的农村房屋买卖合同因违反法律规定而无效。
农村房屋买卖要留神，被不顾诚信毁约可另求偿
随着农村房屋拆迁热潮的持续升温，高额拆迁补偿款以及安置补偿房屋等优厚待遇，使得个别出卖方不顾诚信，以当初签订房屋买卖合同不合法为由毁约。据悉，《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策均规定，宅基地使用权的主体只能是农村居民，城镇购买者不能取得宅基地所有权。虽然从十八届三中会的精神来看，鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式成为趋势，但近期城市与农村房屋买卖二元市场并未打破。
“在司法实践中，对城镇居民购买农村房屋时合同的效力认定，仍坚持以合同无效为原则，有效为例外的处理原则。”案件承办法官说，“但是出卖人虽能通过司法途径确认房屋买卖合同无效，并不等于可以获得期望的巨额利益。买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。”
但该法官也指出，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，为防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全，防止当事人滥用“违反国家强制性规定”恶意背信弃义，在司法实践中也适当扩展了合同有效的范围。
“在连环买卖的情形，即农村房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手，如果最终一手买房人系房屋所在村集体组织成员，第一手出卖人请求确认买卖合同无效时，难获支持。”另外，她举例说，如房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民,集体土地相应转为国有土地的；合同订立后,买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织的，不予支持买卖合同无效。
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